Вторая Кольцевая автодорога может избавить петербургских застройщиков от дефицита земли и спасти от разорения. Подробности — в материале "Делового Петербурга".
Пока проект КАД-2 не получил отображения даже на бумаге, власти и застройщики уже присматриваются к участкам, расположенным вдоль будущей трассы. По оценкам властей Ленобласти, градостроительный потенциал территории составляет 53 млн "квадратов" жилья до 2040 года. При этом правительство региона намерено избежать бесконтрольной застройки, поэтому её объёмы будут ограничены.
"Мы приняли решение, что планировать жилые массивы рядом с дорогой можно будет максимум в средней и низкой этажности (то есть до 8 этажей максимум — примечание "ДП")", — заявил зампред регионального правительства Евгений Барановский на съезде строителей Петербурга.
Чиновник отметил, что вторая Кольцевая вкупе с Широтной магистралью скоростного движения (ШМСД) создаст новые точки роста для возведения новостроек. В аппарате Барановского при разговоре с "Деловым Петербургом" добавили, что Ленобласть планомерно снижает этажность жилищных проектов, поскольку это часть стратегии развития строительного комплекса.
Транспортная доступность
Читайте также:
Дороги
В Ленобласти представили новую трассировку КАД-2
Девелоперы уже смотрят с оптимизмом в будущее. Как считает руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно-девелоперских проектов ГК "А101" Елизавета Гречухина, подобные КАД-2 проекты не могут не стать мощным стимулом для развития территорий, в том числе для строительства жилья, а также инновационных, промышленных и логистических кластеров.
“
"Они станут связующим звеном для растущих центров притяжения в петербургской агломерации (Всеволожск и Гатчина), для уже проектируемых и строящихся точек роста (кампусы ИТМО и СПбГУ), сформируют новые перспективные направления, а также разгрузят <первую> КАД и другие ключевые транспортные артерии, усилив агломерационные процессы", — говорит участник рынка.
Однако для новых ЖК понадобится устойчивая транспортная связь с Петербургом, поэтому нужна не столько дорога вокруг города, а магистрали, ведущие непосредственно в него.
Возрастающая нагрузка потребует расширения действующих трасс и строительства новых. Пока реализуется только один такой проект — ШМСД, которая свяжет Западный скоростной диаметр с восточными пригородами Петербурга.
Другим возможным вариантом связи с центром агломерации могут стать тактовые электрички, однако потенциал для их развития есть далеко не везде.
Заселят по реновации
По мнению коммерческого директора группы "Аквилон" в Москве, Петербурге и Ленобласти Алексея Бушуева, на территориях вдоль КАД-2 может использоваться формат комплексного развития территории (КРТ).
Ленобласть ещё в 2021 году запустила реновацию хрущёвок. Под снос подпадают очаги советской застройки во Всеволожске, Гатчине, Сертолово и других населённых пунктах, приближенных к Петербургу. Этой осенью девелоперы "Самолет" и GloraX уже договорились с областными властями о программе КРТ в посёлке Романовка, что на окраине Всеволожска. Там планируется 387 тыс. м2 жилья за 15 лет.
Уже строятся планы по освоению и других локаций. GloraX планирует расширить своё присутствие в Ломоносовском и Тосненском районах. На территории последнего предполагается застроить 74 га в Тельмановском сельском поселении, в непосредственной близости от КАД-2, где появится 405 тыс. "квадратов" жилплощадей.
Из города в область
В условиях роста ключевой ставки и закрытия программы льготной ипотеки застройщики стали отказываться от жилищных проектов в Петербурге. Согласно оценкам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", объём вывода новых проектов на рынок по итогам этого года сократится на треть.
Из-за исчерпания свободных пятен и высоких цен в городе девелоперы всё больше обращают свой взор на Ленобласть. По данным NF Group, 93% земельных участков в агломерации, купленных участниками рынка в январе-сентябре, пришлись именно на 47-й регион. Большинство приобретённых объектов располагается в уже упомянутом Ломоносовском районе, десятая часть — во Всеволожском.
"Девелоперам, безусловно, будут интересны участки по периметру новой магистрали. Стоимость квадрата в масштабных проектах комфорт-класса по периметру КАД-2 при этом будет оставаться сопоставимой с проектами, которые уже реализуются во Всеволожском или Ломоносовском районах", — отмечает Елизавета Гречухина.
Как полагает генеральный директор "Максимум лайф девелопмент" Игорь Карцев, от появления трассы выиграют логистические центры и посёлки, которые давно сформированы и будут находиться как минимум в 1,5 км от транспортной артерии.
“
"Проиграют те девелоперы, кто купил массивы, попавшие на схему новых трасс. Неизвестно по какой стоимости будет оценка и выкуп таких земель. Предложение участков в локациях будущих трасс есть, но спроса на них нет", — говорит он.
По словам директора "Петербургской недвижимости" Ольги Трошевой, всегда были и остаются вопросы с территориями, которые примыкают или подпадают под зону строительства транспортных объектов.
"Как правило, идут процессы выкупа, и конечно это коснётся таких земель, как например, при строительстве КАД-2 и ряда других проектов. Но конечно есть и плюсы. Ведь когда возрастает транспортная доступность определённых локаций, спрос на них может увеличиваться — есть потенциал для роста стоимости земли. Наиболее актуально это становится уже ближе к фактической готовности, либо к началу реальных процессов строительства транспортной инфраструктуры", — уверена она.
Привлекательный регион
"ДП" ранее уже писал о конце золотой эпохи для петербургских застройщиков. По итогам этого года объём реализации жилья на первичном рынке потеряет десятую часть.
Высокая себестоимость строительства и снижение продаж квартир вызвали разговоры о возможном банкротстве некоторых представителей отрасли. Всё это подтверждает, что рынок переживает один из самых сложных периодов за последнее десятилетие.
На этом фоне Ленобласть повышает привлекательность для строительных компаний. Местные власти придумали новый стимул в отсутствие дешёвой ипотеки — девелоперам дадут больше денег за построенную социальную инфраструктуру в новых жилых кварталах. Этот инструмент предполагается применять и в рамках КРТ. Таким образом, проект КАД-2 может стать дополнительным подспорьем для привлечения застройщиков в регион.
